# Real Estate Intelligence Leia o mercado, não só os anúncios. [HTML](https://leohteixeira.com/pt/projects/real-estate-intelligence) · Leonardo Teixeira ## O produto Real Estate Intelligence explora lugares, imóveis, anúncios e evidências de preços pedidos. A fundação atual de contratos sintéticos inclui ingestão sintética própria, registros iniciais persistidos de Property e Listing, números de mercado preparados e um tracer isolado de preço estruturado. Stack: Node.js, NestJS, React, TypeScript, PostgreSQL, RabbitMQ, LangGraph, OpenTelemetry ## O fluxo principal 1. **Comece por um lugar** — Explore a hierarquia sintética de lugares, números preparados, comparação com o lugar pai e série de doze meses. Busca e contagens continuam sendo fixtures identificadas. 2. **Inspecione o imóvel e seu anúncio** — Eventos sintéticos próprios verificados persistem agregados iniciais de um anúncio. Property e Listing são distintos; preços pedidos nunca viram preços de transações. 3. **Rastreie um pedido estruturado de preço** — Execuções duráveis da API e entrega pelo worker chamam um LangGraph isolado por ferramenta de mercado HTTP restrita. Exemplos preparados de sete estados são somente leitura e identificados separadamente. ## Arquitetura ```text Fonte sintética própria → worker de coleta → PostgreSQL → Property / Listing React ↔ API NestJS → application → domain · infrastructure implementa portas Execução Ask durável → worker → LangGraph isolado → ferramenta HTTP Market → API ``` ### Quatro aplicações, dependências para dentro Web React, API NestJS, worker e aplicação de IA isolada usam pacotes domain/application/contracts/infrastructure. Cada contexto de negócio possui seu schema PostgreSQL. ### O backend é dono do número Cálculos determinísticos ficam no backend. A aplicação de IA não recebe credenciais de banco nem depende da infraestrutura; ferramentas HTTP tipadas expõem capacidades permitidas. Outbox/inbox governam eventos pelo RabbitMQ. ## Disponibilidade e limites Todos os números desta apresentação são ilustrações sintéticas fixas, não medições do mercado em produção. Processamento de fontes reais, matching de produção, histórico completo e comparáveis não estão habilitados. O tracer não implementa extração de linguagem natural, chamadas a provedores, confirmação, checkpoints completos ou quota de visitantes. [Abrir demo](https://leohteixeira.com/real-estate-intelligence/places) Código público não configurado. ## Leia o mercado, não os anúncios. O Real Estate Intelligence transforma anúncios públicos de imóveis em um mercado que se lê lugar a lugar: preço pedido por metro quadrado, histórico, comparáveis e tempo de anúncio, cada um com a sua fonte e a sua data. Cada bloco é uma quadra. A altura é a mediana do preço pedido por m². Dados sintéticos ### · Dados sintéticos ### É a zona que está mexendo, ou só este anúncio? Corretores e analistas leem um lugar como uma série, não como um feed. Todo agregado diz sobre quantos anúncios se apoia, quais fontes os reportaram e quando foi calculado. - Mediana do preço pedido por m² por zona, bairro e quadra - Variação ao longo do tempo, com a amostra por trás de cada ponto - Tempo de anúncio, remoções e retornos ao mercado - Mediana do preço pedido: R$ 10.920/m² - 90 dias: +3,1% 1.284 anúncios · 3 fontes · 9 out. 2026, 06:00 · Dados sintéticos ### Este apartamento está no preço dos vizinhos? Compradores e investidores veem um imóvel contra os comparáveis ao redor, escolhidos por critérios declarados que dá para ler e alterar. Preço pedido nunca é apresentado como preço de venda. - Comparáveis com o motivo de cada escolha - Histórico de preço do anúncio, corte a corte - Alertas quando um lugar ou imóvel acompanhado muda - 68 m² · 2 quartos: R$ 785.000 - Contra a mediana do bairro: 7,5% abaixo - Tempo de anúncio: 64 dias Mediana R$ 12.480/m² · 212 imóveis · 9 out. 2026, 06:00 · Dados sintéticos ### Três anúncios. Um imóvel. E o porquê. Para quem avalia a engenharia: imóvel e anúncio são entidades separadas, o histórico é de primeira classe e a resolução de entidades se explica. Toda fusão carrega a sua evidência e pode ser revisada. - Regras determinísticas de preço, comparáveis e geoespacial no backend - Snapshots brutos e proveniência guardados para reprocessar e auditar - Traces em requisições HTTP, jobs, coletores e chamadas de modelo - Fonte A · visto em 6 ago.: R$ 785.000 - Fonte B · visto em 11 ago.: R$ 790.000 - Fonte C · voltou ao mercado em 2 out.: R$ 785.000 - Resolvidos como um imóvel: match 0,91 Mesma faixa de numeração · 68 m² · 7º andar · Dados sintéticos ### O que rodou, o que mudou e o que falhou? Quem opera os dados vê a coleta como trabalho contado. As execuções são idempotentes e têm checkpoint, a concorrência é um número visível de vagas e nada é buscado fora dos termos da fonte. - Limites de taxa, novas tentativas com backoff e desligamento gracioso - Reprocessamento a partir dos snapshots brutos, isolado das ações de rotina - Fila de revisão para as fusões que as regras não resolveram - Última execução: 9 out. 2026, 06:00 - Snapshots lidos: 1.284 - Alterados: 212 - Com falha: 0 Robots, limites de taxa e licenciamento respeitados por fonte · Dados sintéticos ## Pergunte em linguagem natural. Receba uma execução auditável. Uma pergunta não abre um chat. Ela vira um pedido tipado que você confirma, um cálculo feito pelo backend e uma explicação marcada como escrita por um modelo. - **Pergunta**: Qual é o preço por metro quadrado de apartamentos de dois quartos em Pinheiros? - **Aguardando você**: Interpretada como um pedido de preço por m². A confiança ficou abaixo do limiar de 0,85, então a execução pausou para confirmação. (Lugar · Pinheiros; Tipo · apartamento; Quartos · 2) - **Concluída**: R$ 12.480/m² de mediana do preço pedido — Calculado pelo backend · 212 imóveis · 9 out. 2026, 06:00 - **Explicação**: Os preços pedidos em Pinheiros ficam acima da mediana da Zona Oeste, e a maior parte da amostra foi anunciada nos últimos 90 dias. — Escrita por um modelo sobre o número acima. O modelo não produziu o número. ## Quatro regras que o produto não dobra. ### Pedido não é venda. Um anúncio traz um preço pedido. O preço de venda só aparece quando uma fonte reporta a transação, e os dois nunca entram na mesma média. ### O modelo explica. Nunca calcula. Medianas, comparáveis e filtros geoespaciais são regras determinísticas do backend. Um modelo pode rotear uma pergunta ou explicar um resultado. ### A quadra, nunca a unidade. Um imóvel é localizado até a quadra e a faixa de numeração. Nenhuma tela marca uma porta. ### A fonte dita os termos. Os coletores seguem robots, limites de taxa e licenciamento. Em desenvolvimento, o produto roda sobre dados sintéticos. Construído: ingestão sintética própria, imóveis e anúncios iniciais persistidos, números de mercado preparados e um tracer isolado de preço estruturado. Não habilitados: fontes reais, matching de produção, histórico completo e comparáveis. Os números são sintéticos; a jornada em linguagem natural ilustra a experiência planejada.